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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1388 萬
參考單價：29.61 萬/坪
地址：台南市歸仁區民生二街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：46.87 坪 (不含車位面積)
主建物面積：42.76 坪
附屬建物面積：4.11 坪
土地面積：22.3 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：33 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：文化國小、歸仁國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：全聯
附近交通：國三、國一
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	採光通風佳：南北對流設計，客廳舒適度高。維護狀況良好：屋主愛惜房屋，牆面地板狀態佳；113 年已完工頂樓防水，降低漏水風險。空間機能強： 4 房 2 廳 3 衛規劃，一樓可作為孝親房或工作室，動線獨立靈活。生活交通便利：鄰近全聯、學校、文化中心；車程 10 分鐘內即可抵達高鐵站、三井 Outlet 及國道交流道。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：建於約 30 多年前（33 年），可能影響銀行貸款成數或未來轉手難度。無車位：總價不包含車位，對於家庭用車需求需另外考量停車空間或購置成本。地理位置偏門：歸仁區相較於南化、安平等核心區域，生活便利度與升值潛力可能較低。
機會 (Opportunities)	通勤優勢顯現：靠近國一、國三及高鐵路網，適合在台南市區或台南科學園區工作的人口。教育資源鄰近：鄰近歸仁國中及文化國小，對有就學需求的家庭具有吸引力。租金潛力：透天厝空間較大，若有隔間規劃，可作為長租住宅或投資收租使用。
威脅 (Threats)	維修成本隱憂：雖已做防水，但老屋潛在問題（如管線、牆體結構）需進一步鑑價確認。市場流動性：高單價且屋齡較高的透天，在經濟波動時，轉手週期可能比新成屋長。區域發展速度：歸仁區房價雖已有所漲幅，但若整體產業或人口成長不如預期，升值空間受限。

2. 物件評論

購買建議：值得關注，但需評估自身財務與需求。

主要理由如下：

居住舒適度高： 此屋最大的賣點在於通風採光與格局。南北對流設計在炎熱的台南非常珍貴，且頂樓剛做好防水工程，降低了老屋常見的最大隱憂。若您重視居家品質而非單純的新舊，這是一個不錯的選擇。
交通與生活機能平衡： 位於歸仁區但交通便利，10 分鐘生活圈涵蓋購物、餐飲及快速道路，適合需要在台南都會區工作，卻追求較大空間居住環境的族群。
需注意的風險點： 屋齡已達 33 年，在申請房貸時可能受限於銀行對老屋貸款的限制（年限較長或成數較低），建議先確認貸款條件。此外，因不包含車位，需預留額外預算或評估社區停車狀況。

總結來說，若您不介意屋齡且看重實際居住體驗與通勤便利性，這是一戶性價比尚可的住宅；但若是作為短期投資標的，則需慎重考慮流動性問題。建議實地勘屋時，特別留意管線與牆面結構細節。